产品洞察 第四代住宅：新的产品选择与生活体验

当前，住宅市场上产品同质化情况严重，第四代住宅作为一种新兴的改善型产品不断被付诸实践。2017年，国内的第一个第四代住宅项目“七一城市森林花园”在成都亮相。近些年，福州、株洲、济南等全国多个城市，也均有第四代住宅项目落地。

第四代住宅以其绿色、以人为本、可持续性、智能化与健康等设计理念而闻名，在入市之初就备受瞩目。而针对“新”产品的落地，有人叫好，认为是对未来住宅的探索与尝试；也有人唱衰，认为这是一时的风潮，难以为未来的住宅产品提供发展方向。

迄今为止，住宅的发展总共经历了三次迭代：由第一代的茅草屋到第二代的砖瓦房，再由砖瓦房到电梯房，再由电梯房迭代至第四代的生态型住宅。第四代生态型住宅又叫庭院房，作为绿色建筑的衍生品，其主要特征是：每层都有公共院落，每户都有私家庭院，可以种植花草，养鸟遛狗，还可以实现将车开到家门口。不仅汇集中国传统建筑、街巷胡同、低层别墅及第三代住宅的优点于一身，还能够在有效降低城市交通污染的同时实现人与自然和谐共生，每户人家在享有高层住宅的方便的同时，还可以享有自己的小花园，是技术层面的迭代，同时也是人们心理需求的迭代。

第四代住宅的概念兴起于国外，最开始也率先落地于国外。例如由意大利建筑师斯坦法诺·博埃里设计的米兰“垂直森林”双塔公寓为世界上第一对绿色公寓，建筑师以期这两栋楼能够帮助城市降低交通污染，诠释自然与人的和谐空间。

国内也开始了对第四代住宅产品的探索，2019年，住建部对国内首个第四代住宅项目——成都七一森林花园进行了考察。在政府节能减排的倡导，以及房企研发推进的基础上，国内的第四代住宅项目陆续落地。

2022年，福州推出首个“湖畔第四代生态住宅”——保利国贸天琴湖，该项目由保利集团与国贸集团共同打造，一经推出就备受关注。

国贸对第四代住宅的探索颇有经验，在福州目前已知的11个第四代住宅产品中，国贸一家企业就占有三席：国贸天琴樾、国贸天琴湾、保利国贸天琴湖。作为对第四代住宅探索的先锋项目，福州国贸天琴湖项目在许多方面可圈可点。

具体来看，保利国贸天琴湖项目西邻晋安湖公园，南侧为陈厝河公园，周边生态环境良好。项目共包含135㎡、143㎡、168㎡及188㎡四个产品，定位为高端改善型住宅。

该项目的设计团队，在设计之初出于对室内光照、建筑环境之间的关系的考量，采用“庭院转换”和“楼层转换”的设计，将露台设计为奇偶交错，使得所有的私家庭院都有两个自然层高，打造约6米的挑高天空院落，加大非传统住宅阳台，空中庭院坐拥270°景观视野，在带来更广阔视野的基础上，将花园融入生活，构筑建筑的生态内涵。

在室内空间上，以168㎡主力户型为例，餐客厅一体化联动设计，南向侧向大面积开窗，视野开阔，彰显空间感；偶数层餐客厅连接南向私家花园，奇数层餐客厅连接侧向18㎡私家花园；主卧在奇数层联通阳台和公共平台，享受空中花园，体现第四代住宅特征。国内第四代住宅在具体项目的落实与新发展方向的探索上不断地向前迈进。

第四代住宅更符合现代人内心追求田园牧歌式的理想居住产品，其兴起也成为当前房企住宅产品的创新方向。

结合国内项目的实施现状来看，目前虽在国内多个城市落地实施，但全国范围内的推广并没有实现，主要原因如下：一是国家层面尚无相关政策，各地方因地制宜出台相关文件，二是由于涉及空中庭院及会客厅等部分，建设时建设工序复杂、材料使用增加以及建筑成本较高；三是实际落地时存在的细节问题，比如种植植物需考虑不同地区的气候、后续空中花园的维护等。

此外，依照第四代住宅的完整标准来看，当前落地的第四代住宅项目几乎还未见到建有空中停车模块的项目。取消地下车库，将车停放在自家门口，势必会增加基底面积，增大建筑面积，需要考虑容积率、建筑高度与建筑密度，还需考虑后期投入使用后的消防问题。

这部分的增加会造成建设与维护运营成本的飙升，技术与建设难度的增加，并且相关部分建设规范规定并不健全，这些都是发展过程中亟待解决的问题。

第四 代住宅产品不断在多个城市落地，以其自身突出和鲜明的特点吸引了不少购房者的青睐。各大房企在推进第四代住宅项目的落地方面各显身手，但是产品自身的发展仍处于早期的探索阶段，部分痛点亟待解决，未来尚有较大进步空间。随着今后科技水平与建造能力的提升，相信这些问题会被逐个击破。从购房者的角度来看，第四代住宅产品的出现，也为他们提供了新的产品选择与生活体验。